Bail locatif

La conclusion d’un contrat de bail

Afin de sceller un accord entre un bailleur et un locataire, un bail à loyer est indispensable. Toutefois, la loi suisse n’impose aucune forme particulière pour ce contrat si bien qu’il est tout à fait envisageable de le conclure oralement voire même par le silence étant donné que ce dernier vaut acceptation sur le plan juridique.

 

En effet, la loi suisse impose seulement que le bailleur et le locataire manifestent réciproquement leur volonté quant aux points essentiels du contrat de bail, peu importe que les parties soient réunies en un même lieu ou chacune au téléphone. Dans la pratique néanmoins, il est de plus en plus rare d’opter pour un accord oral puisque le document écrit est indispensable en matière de preuve en cas de litige.

 

Pour un bail locatif écrit, quelques mentions sont incontournables :

  • La désignation des parties. Le document doit définir précisément qui est le bailleur et qui est/sont le/les locataires

  • La chose louée. Le document doit définir avec la plus grande des précisions ce qui est loué (mention des annexes éventuelles) et pour quel usage

  • La durée du bail même si celle-ci est la plus souvent indéterminée

  • Le montant du loyer et les charges. Le document doit dire à quoi correspond le loyer. Si les charges ne sont pas explicitement stipulées, il est possible de considérer qu’elles sont incluses dans le loyer stipulé dans le bail

  • Le montant de la caution. Servant de garantie au bailleur, la caution doit être clairement définie dans le contrat locatif. Notez que son montant ne peut excéder trois mois de loyer.

  • La possibilité de sous-louer. Si le locataire envisage des périodes de sous-location, il est recommandé de faire inscrire dans le contrat que le bailleur autorise la sous-location de son bien étant donné que cette dernière est impossible sans accord du propriétaire

 

Mais rassurez-vous, si vous êtes bailleur et que vous déléguez la gestion locative à une régie immobilière (plus d’infos sur les avantages de déléguer à une société de gérance immobilière), ce n’est pas vous qui rédigerez le contrat de location.

 

Les conditions de résiliation d’un bail locatif

La résiliation du bail locatif qui lie juridiquement le bailleur et le locataire peut émaner de chacune des deux parties.

 

Le locataire a la possibilité de quitter un logement mais un préavis existe pour la résiliation. Celui-ci est généralement de 3 mois (sauf conditions particulières). La résiliation du contrat par le locataire doit ainsi faire l’objet d’un courrier adressé par recommandé au bailleur et ce dans le respect des délais légaux. Ces règles s’appliquent dès la conclusion du contrat locatif.

 

Un locataire a toutefois une possibilité de quitter un logement sans devoir payer le loyer jusqu’à la fin du contrat, c’est lorsqu’il propose un nouveau locataire acceptant de reprendre le bail dans les mêmes conditions et présentant des garanties telles que le propriétaire ne peut pas le refuser.

 

En parallèle, le bailleur aussi dispose de possibilités pour donner congé à son locataire. Toutefois, sa marge de manœuvre est infime étant donné que la loi suisse protège les locataires contre les congés abusifs. D’abord, le propriétaire doit utiliser la formule agréée par le canton. Il doit ensuite respecter un préavis de congé de 3 mois et pourra être conduit à fournir une explication au locataire. Ce dernier aura la possibilité de contester le congé et même d’obtenir une prolongation du bail s’il fait valoir les conséquences négatives qu’il aurait sur ses finances, sa famille ou sa capacité à disposer d’un logement.